DPE F ou G : quel impact réel sur le prix de vente dans le Nord ?

Depuis l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience, le DPE n’est plus une simple information indicative : c’est devenu le premier levier de négociation des acheteurs, en particulier dans le Nord où le parc immobilier est ancien et où une part importante des biens en vente sont classés D, E, F ou G.

Ce que disent les chiffres

Sur l’ensemble des transactions observées dans le sud de la métropole lilloise en 2024 et 2025 (Pévèle, Mélantois), on constate qu’à surface et secteur équivalents :

• un bien classé A ou B se vend en moyenne 3 à 5 % au-dessus de la référence du quartier ;
• un bien classé C ou D correspond à la fourchette de référence ;
• un bien classé E subit une décote moyenne de 3 à 5 % ;
• un bien classé F subit une décote moyenne de 8 à 12 % ;
• un bien classé G subit une décote moyenne de 12 à 18 % — et ne trouve preneur que si le prix intègre cette décote dès le départ.

Cette décote n’est plus une marge de négociation : c’est le prix d’entrée. Les acheteurs arrivent en visite avec, dans la tête, le coût des travaux à prévoir.

Pourquoi cette décote est aussi forte ?

Trois raisons cumulées :

1. Interdiction progressive de location. Les G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F le seront en 2028, les E en 2034. Un acheteur investisseur écarte donc d’office un G/F.
2. Coût des travaux. Une rénovation énergétique sérieuse coûte couramment 30 000 à 80 000 € sur une maison ancienne (isolation combles + murs + remplacement chaudière + double vitrage). Les acheteurs intègrent ce montant dans leur offre.
3. Coût du crédit. Les banques bonifient les prêts pour les biens A/B et pénalisent (ou exigent un éco-PTZ associé) les biens F/G. Cela réduit la capacité d’emprunt des acheteurs sur les passoires thermiques.

Faut-il faire les travaux avant de vendre ?

C’est la question qu’on me pose le plus. Réponse honnête : ça dépend du bien et du chantier.

• Si quelques milliers d’euros (isolation des combles perdus, chaudière à condensation) suffisent à passer de F à E ou de E à D, oui, c’est presque toujours rentable.
• Si le passage de F à C demande de revoir toute l’isolation et le système de chauffage pour 60 000 € de travaux que vous ferez avec un artisan pressé et des matériaux moyens, non, vous ne récupérerez pas la mise. Mieux vaut afficher le bien tel quel à un prix juste, et laisser l’acheteur faire les travaux à son goût.

Le bon réflexe avant de mettre en vente

1. Faire le DPE avant de fixer le prix (pas après). Beaucoup de propriétaires le découvrent en négociation et perdent l’initiative.
2. Si le DPE est mauvais, demander un audit énergétique (parfois obligatoire) qui chiffre les travaux et leur impact. Cet audit est un excellent argument de vente : il transforme une inconnue angoissante en plan d’action concret pour l’acheteur.
3. Adapter le prix de mise en vente dès le départ. Un prix trop ambitieux sur une passoire thermique, c’est trois mois sans visite, suivis d’une baisse forcée. Mieux vaut viser juste tout de suite.