Calcul fiscal — barème CGI 2026
Plus-value immobilière : le vrai calcul.
Vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale ? Notre simulateur applique les barèmes officiels CGI (article 150 U et suivants) avec tous les abattements pour durée de détention et la surtaxe progressive sur les plus-values supérieures à 50 000 €.
- ✓ Abattements IR (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %) séparés
- ✓ Surtaxe progressive sur PV nette > 50 000 €
- ✓ Distingue forfait/réels pour frais d'acquisition et travaux
- ✓ Détecte automatiquement les cas d'exonération totale
- ✓ Décomposition complète par poste avec sources juridiques
Plus-value immobilière — calcul détaillé
Barèmes officiels CGI art. 150 U et suivants — abattements & surtaxe à jour 2026.
Le forfait de 15 % du prix d'achat n'est applicable que si détention > 5 ans (art. 150 VB II 4° CGI).
Méthodologie & sources
Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) :
- Impôt sur le revenu (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année → exonération totale dès 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année + 1,60 % la 22e année + 9 %/an de la 23e à la 30e → exonération totale dès 30 ans de détention.
Surtaxe : barème progressif 2 % à 6 % sur la part de plus-value nette IR au-dessus de 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI).
Forfait travaux 15 % : applicable automatiquement après 5 ans de détention, sans justificatifs (art. 150 VB II 4° CGI).
Calcul indicatif. Le notaire effectue le calcul définitif lors de la vente et reverse l'impôt à l'administration au nom du vendeur. Cas particuliers (donation, démembrement, SCI…) non couverts par ce simulateur.
Plus-value immobilière : ce qu'il faut savoir avant de vendre
La plus-value immobilière n'est imposée que si le bien vendu n'est pas votre résidence principale. Pour la majorité des Français qui vendent leur logement habité, l'exonération est automatique — et ne nécessite aucune démarche.
En revanche, pour les résidences secondaires, biens locatifs, maisons héritées ou parts de SCI, la plus-value brute est taxée à un total de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements.
Cas d'exonération totale
- Résidence principale au moment de la vente — exonération automatique.
- Détention de plus de 22 ans pour l'impôt et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Première vente d'un bien autre que la RP, sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une RP dans les 24 mois (CGI art. 150 U II 1° bis).
- Bien d'une valeur inférieure à 15 000 €.
- Vente à un organisme HLM dans certaines conditions.
- Vendeurs retraités ou invalides sous conditions de revenus modestes (RFR < ~11 800 € pour une part en 2026).
Comment se calcule la plus-value brute ?
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition majoré
Prix d'acquisition majoré = Prix d'achat
+ Frais d'acquisition
+ TravauxLe prix d'achat est celui inscrit dans l'acte d'acquisition. Il peut être majoré de :
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat, ou frais réels (notaire + agence) sur justificatifs. Le forfait est plus avantageux pour la plupart des cas (sauf si frais réels > 10 % du prix d'achat).
- Travaux : forfait de 15 % du prix d'achat uniquement si détention > 5 ans, ou travaux réels sur justificatifs (factures d'entreprises agréées, pas matériaux achetés seuls). Les travaux d'entretien (peinture, papier peint) ne sont pas pris en compte ; seuls les travaux d'amélioration, construction, agrandissement ou reconstruction.
Abattements pour durée de détention
L'État applique deux barèmes d'abattement distincts selon que vous calculez l'IR ou les prélèvements sociaux. Les premières 5 années n'apportent aucun abattement.
| Année de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % (exonéré) | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exonéré) |
Surtaxe sur les plus-values importantes
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette IR (par cédant), une surtaxe progressive s'applique de 2 % à 6 %, sur la base de l'article 1609 nonies G du CGI. Cette surtaxe peut représenter une somme significative sur les ventes patrimoniales importantes.
Stratégies d'optimisation
- Documenter les travaux : conserver les factures d'entreprises pendant toute la durée de détention. Pour des travaux > 15 % du prix d'achat, le réel est plus intéressant que le forfait.
- Maximiser les frais d'acquisition réels si vous avez payé des frais d'agence élevés ou des travaux d'aménagement initial.
- Anticiper les seuils de durée de détention : attendre la 22e année peut éviter complètement l'IR si vous êtes proche du seuil. La différence sur les dernières années avant 30 ans peut aussi être significative pour les PS.
- Vente fractionnée entre plusieurs membres d'une famille (succession en cours) : chaque cédant a son seuil de 50 000 € pour la surtaxe.
Qui calcule et qui paie ?
Le notaire calcule la plus-value imposable lors de l'acte authentique de vente, retient l'impôt et le verse directement à l'administration fiscale au nom du vendeur. Vous n'avez pas à déclarer cette plus-value sur votre déclaration de revenus annuelle — elle est imposée à la source.
Pour les cas particuliers (donation, démembrement de propriété, SCI à l'IR ou à l'IS, vente à un descendant, etc.), consulter votre notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour un calcul personnalisé.