Plus-value immobilière : comment ça fonctionne
La plus-value immobilière concerne uniquement la vente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale. Elle est taxée à 36,2 % (impôt 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %), avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Cas d'exonération totale
- Résidence principale au moment de la vente (cas le plus fréquent).
- Détention de plus de 22 ans pour l'impôt et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Première vente d'un bien autre que la RP, sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois.
- Bien d'une valeur inférieure à 15 000 €.
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition (majoré des frais et travaux).
Le prix d'acquisition peut être majoré de :
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix, ou frais réels (notaire, agence) sur justificatifs.
- Travaux : forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou travaux réels sur justificatifs (factures d'entreprise — pas de matériaux seuls).
Abattements pour durée de détention
Sur l'impôt (19 %) :
- De la 6e à la 21e année : 6 % par an
- 22e année : 4 % supplémentaires
- Au-delà de 22 ans : exonération totale d'impôt
Sur les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
- 22e année : 1,60 %
- De la 23e à la 30e année : 9 % par an
- Au-delà de 30 ans : exonération totale
Surtaxe pour plus-values importantes
Pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique en plus.
Exemple concret
Vous achetez un bien locatif à Phalempin en 2010 pour 180 000 €. Vous le revendez en 2026 (16 ans de détention) pour 280 000 €. Vous avez fait 25 000 € de travaux justifiés.
- Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 13 500 (forfait 7,5%) + 25 000 = 218 500 €
- Plus-value brute : 280 000 − 218 500 = 61 500 €
- Abattement impôt (16 ans : 11×6%) : 66% → base imposable 20 910 € → impôt 19% = 3 973 €
- Abattement prélèv. sociaux (11×1,65%) : 18,15% → base 50 336 € → 17,2% = 8 658 €
- Plus-value nette à payer : ≈ 12 600 €
Cette page est informative. Pour une simulation précise sur votre situation, consultez votre notaire — la ventilation des travaux et le choix forfait/réel peuvent faire varier la note de plusieurs milliers d'euros.