Calcul notarial — barème officiel 2026
Frais de notaire dans le Nord : le vrai calcul.
La plupart des simulateurs en ligne se contentent d'appliquer un taux moyen "7-8 %". Notre outil intègre le barème officiel des émoluments (article A.444-91 du Code de commerce) et le vrai taux DMTO de votre département en 2026 — y compris les départements ayant relevé leur taux suite à la loi de finances 2025.
- ✓ 96 départements + DROM avec leur taux DMTO réel à jour
- ✓ Distingue ancien, neuf VEFA et terrain à bâtir
- ✓ Intègre la garantie de prêt (hypothèque, PPD, caution)
- ✓ Optimise mobilier et honoraires acquéreur ventilés
- ✓ Décomposition complète par poste — pas de boîte noire
Frais de notaire — calcul détaillé
Barème officiel A.444-91 du Code de commerce + DMTO 2026 par département.
Prix net vendeur indiqué dans le compromis.
Cuisine équipée, électroménager, mobilier laissé sur place. Ventilé séparément dans le compromis pour ne pas être taxé.
Si le mandat précise honoraires charge acquéreur, ces frais ne sont pas dans la base de calcul des DMTO.
Taux DMTO total appliqué : départemental + communal + CSI. Mise à jour 2026.
Méthodologie & sources
Barème émoluments du notaire : Arrêté du 28 février 2020 modifiant l'article A.444-91 du Code de commerce. Tranches dégressives 3,87 % → 1,596 % → 1,064 % → 0,799 %.
DMTO ancien : 4,50 % part départementale (5,00 % pour les départements ayant relevé leur taux suite à la loi de finances 2025) + 1,20 % taxe communale + 0,107 % frais d'assiette + 0,10 % CSI.
DMTO neuf VEFA : 0,715 % (publicité foncière réduite). La TVA 20 % est déjà incluse dans le prix de vente.
Mobilier & honoraires acquéreur : déductibles de la base taxable s'ils sont ventilés explicitement dans l'acte de vente.
Calcul indicatif. Le notaire fournit un montant exact lors de la signature. Variations possibles ±2-3 % selon dossier (servitudes, copropriété, expéditions multiples, etc.).
Comment se calculent les frais de notaire ?
Le terme "frais de notaire" est trompeur : sur les 18 500 € à régler en moyenne pour un achat de 250 000 € dans l'ancien, le notaire n'encaisse réellement que 12 à 15 % de cette somme. Le reste, soit 85 %, correspond à des taxes reversées à l'État, au département et à la commune, plus quelques frais avancés pour vous.
Décomposition réelle (ancien à 250 000 €, département 59)
| Poste | Part | Montant ≈ |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ~75 % | 14 500 € |
| Émoluments proportionnels du notaire (HT) | ~10 % | 2 000 € |
| Émoluments de formalités | ~6 % | 1 050 € |
| TVA 20 % sur émoluments | ~3 % | 610 € |
| Débours (cadastre, hypothèques…) | ~4 % | 720 € |
| Contribution sécurité immobilière (0,10 %) | ~1 % | 250 € |
Les 3 leviers concrets pour réduire la note
- Ventiler le mobilier dans le compromis. Une cuisine équipée à 5 000 €, un dressing intégré, un système de chauffage remplacé : si ces éléments sont listés séparément dans le compromis, ils sortent de la base taxable. Économie : ~400 € sur 5 000 € de mobilier ventilé.
- Honoraires d'agence "à la charge de l'acquéreur". Lorsque le mandat précise honoraires charge acquéreur (et non vendeur), ces honoraires ne sont pas inclus dans la base de calcul des DMTO. Économie possible de plusieurs centaines d'euros.
- Demander la remise de 20 % sur les émoluments du notaire pour la part du prix au-dessus de 100 000 €. Possible depuis le décret du 28 février 2020, mais non automatique : il faut la demander explicitement, idéalement à la signature du compromis.
Cas particulier : le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans)
Pour un achat dans le neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les droits de mutation sont remplacés par un droit fixe de 0,715 % (publicité foncière). La TVA 20 % est déjà incluse dans le prix de vente. Au final, les frais "de notaire" tombent à 2 à 3 % du prix d'achat — soit environ 5 000 à 7 500 € pour un bien à 250 000 €.
Pourquoi le département change-t-il le calcul ?
Les droits de mutation comportent une part départementale (taux fixé par le conseil départemental) qui peut varier de 3,80 % à 5,00 %. La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 0,5 point du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Plus de 30 départements ont déjà voté cette hausse, portant le DMTO total à 6,32 % au lieu des 5,81 % standard. Notre simulateur intègre ces variations à jour.
Choisir son notaire
Beaucoup pensent qu'il faut prendre le notaire du vendeur. C'est faux. Vous avez le droit légal de désigner votre propre notaire, sans frais supplémentaires : les deux notaires se partagent simplement les émoluments. Avoir son propre notaire = un interlocuteur dédié à vos intérêts, sans surcoût.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) varie selon le département. Standard : 5,81 % du prix. Mais les départements de l'Indre, du Morbihan et de Mayotte appliquent un taux réduit (5,09 %), tandis qu'une trentaine de départements ont relevé leur taux à 6,32 % depuis 2025.
Hypothèque ou caution Crédit Logement : quel coût ?
L'hypothèque conventionnelle coûte environ 1,2 % du capital emprunté + frais de mainlevée à la fin du prêt (~0,3 %). Le PPD (Privilège de prêteur de deniers) est moins cher (~0,55 %) mais ne s'applique qu'à l'ancien. La caution Crédit Logement coûte ~1,5 % mais environ 70 % sont restituables en fin de prêt si tout s'est bien passé.
Quand faut-il payer ces frais ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique (acte définitif), généralement 2 à 3 mois après le compromis. Le notaire fournit un décompte exact quelques jours avant la signature. Ces frais doivent être disponibles en plus de votre apport et du montant emprunté.
Cet outil donne-t-il un montant exact ?
Très précis (±2 %), mais indicatif. Le décompte définitif est fourni par votre notaire après analyse du dossier complet (servitudes, copropriété, expéditions multiples, spécificités locales…). Notre simulateur applique fidèlement le barème officiel et les taux DMTO 2026, mais ne peut pas anticiper tous les cas particuliers.