Calculateur de capacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ? La règle du taux d'endettement maximum à 35 % (HCSF) fixée par les autorités françaises sert de base à ce simulateur.
Comment se calcule la capacité d'emprunt ?
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter deux règles :
- Taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets mensuels (assurance emprunteur incluse) ;
- Durée du prêt limitée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).
Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production annuelle, mais c'est exceptionnel et réservé aux dossiers solides (primo-accédants, hauts revenus stables).
Et le taux ?
Le taux nominal moyen sur 25 ans en mai 2026 oscille entre 3,3 % et 3,8 % selon le profil. À cela s'ajoute l'assurance emprunteur (0,1 % à 0,5 % selon âge et santé), portant le TAEG (taux effectif global) autour de 3,8-4,5 %.
Ne pas oublier les frais annexes
Le budget total disponible affiché par ce simulateur (apport + montant empruntable) doit ensuite être réduit des frais de notaire (≈ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), des frais d'agence éventuels, et d'une réserve pour travaux. Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, prévoyez environ 20 000 € de frais en plus du prix.